答：我們建議所有財產所有人將其個人郵件轉發到他們的永久地址或新地址?？梢栽谝韵旅绹]政服務網站上快速輕松地完成此操作：
//www.usps.com/manage/forward.htm
北縣財產集團和租戶不對交付給財產的所有者期望的郵件或包裹交付負責。具有用于郵件服務的鎖定郵箱的屬性的所有者，需要為租戶提供郵箱密鑰。業主可以酌情選擇短期度假房客的郵寄鑰匙。
問：我們是否與北縣物業集團簽訂了長期合同？
答：您沒有長期承諾。我們以服務為導向，相信您會對我們的表現感到滿意。這是我們的滿意保證。如果出于任何原因您不滿意，您可以在第一個月后的30天之內隨時終止我們的服務。為了確保一次只有一名物業經理來處理財產，但是，根據合同，我們的協議具有排他性。如果與房客簽訂了《房屋租賃協議》后，房東在30天后終止了物業管理協議，但在房客上任之日起4個月內，房東應向房主支付給經紀人的補償不得少于比“僅租賃計劃”應支付的啟動和租賃費用累計（250美元的啟動費加上一個月租金的50％）”。在經紀人的網站上定義并概述了“僅租賃計劃”費用的詳細信息：
www.ncpropertygroup.com/pricing。北郡財產集團保留將所有者協議轉讓和租賃協議的權利，然后由他人或實體承擔該協議的所有義務和責任。
問：北縣物業集團是否可以幫助我進行改善/修理，以使我的財產“準備就緒”？
答：是的，除了我們作為CA房地產經紀人的許可外，我們還是我們自己的維護公司“ 保養Sync”的許可總承包商。我們為幾乎所有使您的房屋準備出租的項目提供了經過批準的廣泛的分包商和供應商清單。上市前可能需要進行的常見改進和維修的例子是畫家，電工，水管工，園丁，雜工，地毯/地板等。在這種情況下，我們正在努力完成這些項目，然后才能支付給正在進行的任何項目物業管理占租金的百分比。我們為房屋做準備的項目管理費是我們為使房屋“出租就緒”而進行的提前改善/修理的20％保證金。當然，如果您選擇自己處理改進/維修項目或雇用自己的人來完成工作，則沒有問題。
問：如果我拖欠抵押貸款，可以租用我的財產嗎？
答：不能。北郡財產集團要求所有財產所有人提供抵押，保證其抵押，稅款，保險和任何HOA會費均為最新且未違約。同樣，我們要求確保財產不處于喪失抵押品贖回權的狀態或處于未決的喪失抵押品贖回權的行為。
問：如果租戶在第一個月內部分搬家，按比例分配的租金如何處理？
答：北縣物業集團對第一個月的應付租金采用“第二個月按比例分配”會計方法。此方法需要支付 租期開始時的全月租金。這為我們的業主提供了額外的安全保障，并允許我們在租戶入住時支付所有相關的租賃費和維修費。北郡物業集團 第二個月按比例分攤租金 根據他們實際的日期（以30天為一個月）。例如，如果租戶在每月的10號入住，則他們的第一個月租金將是一個月的租金。然后，第二個月將按比例分配20天的租金。此后的每個月，第一個月都要交房租。
問：誰持有租戶的保證金和預付租金？
答：北縣物業集團將房客和業主提供的所有押金存放在我們的經紀人信托帳戶中，以確保加利福尼亞法律所規定的安全。通過自己持有保證金和房租押金，當需要調和任何必要的清潔費，維修費以及隨后的保證金處置時，這使與租戶的搬遷過程變得更加容易。當租戶符合特定條件時，可以通過我們的第三方合作伙伴Obligo的創新計劃為他們提供“無保證金”選擇。在無保證金計劃下，租戶搬遷時仍會收取租戶費用，并賠償因租戶造成的財產損失（超出正常損耗）。
問：租戶的保證金可以收取什么費用？
答：加利福尼亞州法律明確允許我們將保證金用于四個目的：
- 未付租金；
- 用于在租戶搬出時清潔出租單元，但僅使其與租戶首次搬入時一樣干凈；
- 修理由承租人或承租人造成的除正常損耗之外的損壞's guests; and
- 如果租賃或租賃協議允許，則需支付維修或更換家具，陳設的費用，
或其他由于正常磨損造成的個人財產（包括鑰匙）。
我們只能從保證金中扣留為此目的合理必要的金額。該保證金不能用于修復租戶入住之前該物業上存在的缺陷，也不能用于租賃期間或以前的租賃期間正常磨損造成的情況，也不能用于清潔與房客搬進來。
問：關于保證金扣除的“使用年限”規則是什么？
答：計算用于修理或更換租賃房屋中的物品的保證金扣除額的方法按比例分配修理或更換的總成本，以使承租人僅支付相對于該物品的剩余使用壽命的金額，即承租人已損壞。例如，假設一個租戶損壞了一塊八年壽命的地毯，該地毯的預期壽命為十年，而更換質量相似的地毯將花費1,000美元。兩年內我們只能收取200美元'如果租戶沒有損壞地毯，將可以保留的生命（使用）價值。房屋中的所有固定裝置，電器，家具等均具有規定的使用壽命。
問：誰推動了保證金處置？
答：北郡財產集團將與我們篩選并搬入財產的租戶一起處理押金處置。我們利用入住時完成的詳盡報告，其中包括攝影證據來引用該物業以前的狀況。此外，我們是租戶-房東法律的專家，這些法律確定可以合法扣除的內容。在我們的《物業管理協議》中，您授予我們代表您進行此操作的權限。 北縣物業集團保留權利和授權，在任何時間和我們的酌情決定權下，將保證金移交給所有者，然后由所有者親自負責保證金的處置。在極少數情況下，可能會發生這種情況：
- 業主對北縣財產集團（北縣物業集團）所說的與加利福尼亞州房客租賃法有關的非法扣除表示異議，并要求從保證金中扣除額外的資金。
- 我們的管理協議在與租戶的租賃協議也被終止的同一天被終止。
問：我希望維持財產的合理費用是多少？
答：經紀人建議業主為正在進行的和意外的維護目的，在收到的所有者分配的10-15％之間撥出自己的維護準備金。根據“百分之一的規則”，另一個好的經驗法則是，每年至少撥出房屋價值的百分之一用于房屋維護。使用此邏輯，如果您的房屋價值為$ 450,000，則應該每月為預期的房屋維護設置$ 375，并預計年內的維修費用約為$ 4,500。
問：如何處理我的物業的維護？
答：租賃房屋的磨損是正?，F象，應該在租戶的租賃協議過程中發生。為了使您的出租房屋得到適當的維護，北郡物業集團將根據需要和必要，在家用電器和其他房屋方面（例如，暖通空調，水暖，電氣，窗戶/紗窗和門，花園和景觀美化），對物業進行定期維護。由北縣物業集團發現或由租戶報告的維護項目作為“工作單”輸入我們的系統，然后轉發給我們的許可承包商和姊妹公司MaintenanceSync，以完成相關的維護。與此類維護項目有關的發票和費用將顯示在您的所有者月度報表中，從您所有者的儲備金或當月收取的租金中扣除。
問：與物業管理有關的“維修限額”是什么？
答：如果超出維護限額（通常設置為$ 500），則北縣物業集團必須事先獲得批準。低于維護限制的任何小物品將根據我們自己的最佳判斷進行解決。唯一的例外是需要采取緊急行動來保護財產或房客的福祉。
問：您將在我的物業執行任何強制性的物業維護項目嗎？
答：是的，當然需要對物業進行適當的維護以使其保持在可居住的狀態。此外，作為一項標準慣例，將在每個物業進行兩項維護項目：
- HVAC系統檢查：作為標準的年度項目，無論您使用哪種類型的供暖和空調設備，執照專業人員都會至少每年對其進行一次檢查，清潔和維修。這樣的檢查對于租戶安全和確保系統本身的有效運行都是必需的。不對系統進行檢查，除了引起租戶安全問題外，還可能導致系統自身承受壓力并縮短其使用壽命。我們的首選HVAC進行年度檢查，其中包括以下內容：
- 檢查恒溫器，接線和燃燒器/加熱條
- 清潔鼓風機室
- 更換空氣濾清器（每年兩次）
- 檢查熱交換器/點火器
- 檢查冷卻系統和氟利昂水平，如果在屬性上安裝了空調
- 密鑰更新和煙氣/碳檢測器測試：此外，作為標準項目，在租戶搬出和周轉后，將在每個物業進行密鑰更新和煙氣/碳檢測器測試。
問：什么是“所有者準備金”，如何管理？
答：這是北郡財產集團在我們的經紀人信托帳戶中持有的財產所有人的款項（通常為500美元），作為應急資金，用于在此過程中財產發生的任何維修，日常義務，維護問題和緊急情況給定月份的。儲備金是在收到第一個月的租金后提供的，每個月在收到租金時進行補充，以抵消上個月的費用項目。如果費用超過$ 500的儲備金，或者北縣物業集團需要在房客入住日期之前完成維修的資金，則將需要房主支付押金。
問：我應該為自己的財產購買哪些保險？
答：我們建議所有財產所有人與他們的保險代理人協商，以確保他們擁有足夠的房東/租賃住房保險單。我們要求提供適當的保險證明，并將北縣財產集團指定為另外的被保險人（這是保險公司的標準程序，不向財產所有人收取額外費用）。
問：租用我的財產對稅收有何影響？
答：我們建議財產所有者就其年度納稅申報表中的租金收入的報告和處理方式與他們的稅務會計師進行協商。 北縣物業集團在法律上有義務向IRS報告分配給您的租金總收入1099，因此需要您的社會保險號進行報告。
問：如果我居住在加利福尼亞州以外，稅收要求會有所不同嗎？
答：是的，如果財產所有人居住在加利福尼亞州以外，則北郡財產集團必須扣留所收取租金的7％，并每季度向州稅務機關提交?？劾U款由北縣房地產集團（北縣物業集團）代表業主每季度以FTB 592表（季度非居民扣留聲明）的形式提交給加利福尼亞特許經營稅委員會。在下一個日歷年的1月31日之前，我們會使用FTB表格592-B（非居民預提稅報表）向物業所有者提供一份說明，顯示應扣留的收入總額和預扣的總額。
問：在房客擁有我的財產的同時，我是否可以出售我的財產？
答：是的，在租戶租用財產時，出售財產是合法的，但是，您必須以不會非法影響租戶權利的方式進行出售。北縣房地產集團（北縣物業集團）是房地產銷售方面的專家，擁有租戶。我們可以列出您的財產，并從頭到尾促進銷售，同時與您當前的租戶保持積極的關系。由于我們的財產管理協議規定了獨家代理關系，因此，您與北縣物業集團的協議簽訂或終止并提前30天發出通知之前，您不得雇用其他代理人來促進您的財產銷售。
問：關于我的財產，我需要披露什么嗎？
答：是的，CA法律要求財產所有人在適用于其財產時必須披露以下任何內容：
- 鉛基涂料
- 模子
- 石棉
- 臭蟲
- 水表
- 未安裝一氧化碳檢測器
- 未安裝煙霧報警器
- 熱水器不支撐
- 提案65警告通知未發布
- 泳池/水療池排水口蓋不安全或缺乏其他泳池安全措施
- 過去3年財產死亡
問：北郡物業集團與其他物業管理公司的區別是什么？
答：北郡物業集團的重點是個人財產所有人，并最大限度地提高您的財產價值和收入。在這種“客戶至上”的方法中，最重要的是致力于滿足客戶利益的工作道德和服務。我們通過我們的兩個財產管理計劃（標準計劃和高級計劃）提供了很高的價值，并為我們的性能和保護您的房屋提供了許多保證。我們致力于現代和最新的營銷和租戶篩選技術，提供了一個全自動的在線所有者門戶網站，客戶可以在其中跟蹤其房地產表現并下載所有者聲明或房地產報告。我們的租戶門戶網站使租房者可以輕松地在線支付租金并提交工作單請求。最后，作為有執照的總承包商，NCPG可以提供廣泛的服務，以密切關注您的財產，保持其最佳狀態并確保財產最大化其價值和收入。
問：北縣地產集團是否犯過錯誤？
A：是的！畢竟我們是人類（微笑）。但是，如果我們做錯了什么或犯了一個錯誤，我們將是第一個承認它的人，并將努力糾正它！
問：北郡物業集團是否僅向北郡提供物業管理服務？
答：否，當公司于2000年成立時，我們在Del Mar開設了總辦事處，當時自然而然地主要集中在North County。今天，我們已經擴大了業務范圍，覆蓋了圣地亞哥縣的整個地區，并設有兩個辦事處來支持我們的圣地亞哥物業管理服務。
- 我們在圣地亞哥的中央辦公室位于金三角地區，地址為：東門商場4445 Ste 200，圣地亞哥，加利福尼亞州92121-1979
- 我們的公司總部仍位于德爾馬地區，地址：445 Marine View Ave Ste 240，Del Mar，CA 92014-3926
